05.06.20

En tant que bailleur, les loyers du locataire représentent une source de revenus. Mais face à la perte de son Chiffre d’Affaires due à l’épisode Covid-19, le locataire voudrait être exonéré du paiement ou obtenir des délais. Que dit la loi ?

Les droits et obligations du locataire en période de crise

Bien que la jurisprudence n’ait pas encore acté si la crise sanitaire sera retenue comme un élément de force majeure et d’imprévision, cela n’exonéra pas les entreprises de leurs obligations de sommes d’argent.

En effet, l’Etat a mis en place, pour les TPE éligibles au fond de solidarité (ordonnance de mars 2020), des dispositions permettant de ne pas se voir imputer de pénalités financières et de ne pas voir son bail résilié pour les loyers impayés entre le 12 mars et le deuxième mois suivant l’arrêt d’état d’urgence sanitaire. D’une part, il appartient au locataire de prouver qu’il entre dans les dispositions de l’ordonnance de mars 2020, d’autre part, il ne s’agit pas d’une exonération de paiement ; le bailleur pourra poursuivre en paiement le locataire.

Les droits et obligations du bailleur en période de crise

Pour inciter les bailleurs à accepter une perte de loyer, l’Etat prend des dispositions : si le bailleur abandonne ou renonce à des loyers entre le 15 avril et le 31 décembre 2020, ces éléments de revenus ne sont pas considérés comme un revenu imposable ni au titre des revenus fonciers (CGI, Art.14 B nouv.), ni à celui des bénéfices non commerciaux (CGI, art 92 B nouv). Ils sont également déductibles sous certaines conditions du bénéfice net. Bien évidemment, rien n’oblige le bailleur à accepter ces conditions.

Que doit faire le bailleur, que son locataire soit ou non concerné par les dispositions mises en place par l’Etat ?

Afin de sauvegarder ses droits et d’anticiper les relations futures avec son locataire, le bailleur doit tout d’abord répondre à ses demandes de délais et de remises de loyers et de charges.

Le bailleur peut demander à son locataire des documents (bilans, prévisionnel de reprise, etc...) pour mesurer sa capacité financière et lui permettre de décider les alternatives données aux locataires :

  • Refuser toutes demandes (au terme d’un courrier en expliquant les raisons)
  • Trouver des alternatives à une remise de loyers
  • Accepter et proposer une mensualisation des loyers
  • Accepter des délais de paiement, un report à la fin du bail ou à 12 mois avec la mise en place d’une garantie (par exemple une caution du dirigeant s’il est solvable, à faire rédiger par un professionnel)
  • Accepter un abandon contre une renégociation du loyer

Pour garantir cet accord, il est essentiel de faire signer un protocole actant l’accord trouvé. Un accompagnement par un professionnel est recommandé pour sa rédaction.

 

Encore plus qu’à l’accoutumée, les relations entre bailleurs et locataires commerciaux ou professionnels sont une question d’équilibre : aucune des parties au contrat de bail n’a intérêt à sa résiliation. La négociation et l’accord restent les meilleures alternatives pour que chacun garde ses avantages : il vaut parfois mieux accepter des délais plutôt qu’avoir un locataire en situation de procédure judiciaire qui entraînerait des difficultés à récupérer le local.

 

Vous souhaitez en savoir plus sur la réglementation pour les bailleurs ?

Regardez le replay de notre webinar
« 
Covid-19 : les bonnes pratiques pour le bailleur »

 

J’accède au replay

 

Ou consultez notre support synthétique des solutions à adopter.

pierre yves cerrato

Pierre-Yves Cerato

Avocat Associé

Parcours :
Diplômé en Droit privé et sciences criminelles, Pierre-Yves Cerato a prêté serment en 1994, et est devenu associé en 1996.

Expertises :
Vie de l’entreprise
: litiges clients, fournisseurs, prestataires, associés ; Recouvrement de créances et prises de garanties ; Rédaction/audit de contrats, conditions générales de vente; Défense des établissements de santé et de leurs associés ; Contentieux professionnel et ordinal ; Entreprise en difficulté (prévention : sauvegarde, mandat ad hoc, conciliation) ; Redressement et liquidation judiciaire ; Défense des créanciers et contentieux des déclarations de créances.
Banque et Finance : Recouvrement de créances commerciales et particuliers ; Prise de garanties et de sûretés, procédures d’exécution ; Saisie immobilière ; Défense de la responsabilité bancaire, Contentieux de l’indivision.
Postulation et représentation

Ex chargé d’enseignement à la Faculté de droit - Université Jean MOULIN LYON III et auteur aux éditions législatives et au JurisClasseur

Texte

Besoin d’un accompagnement en dans vos démarches ?

Contactez notre expert

Prolongez l'expérience en découvrant…