Crise du Covid-19 : les bonnes pratiques pour le locataire

Face à la perte de son Chiffre d’Affaires dû à l’épisode Covid-19, le locataire souhaite être exonéré du paiement ou obtenir des délais. Que dit la loi concernant le paiement des baux commerciaux ?

Les droits et obligations du locataire en période de crise

Bien que la jurisprudence n’ait pas encore acté si la crise sanitaire sera retenue comme un élément de force majeure et d’imprévision, cela n’exonéra pas les entreprises de leurs obligations de sommes d’argent. En coup de pouce aux TPE, l’Etat a mis en place un fond de solidarité (ordonnance de mars 2020) permettant de ne pas se voir imputer de pénalités financières et de ne pas voir son bail résilié pour les loyers impayés entre le 12 mars et le deuxième mois suivant l’arrêt d’état d’urgence sanitaire.

Qui est concerné ?

L’ensemble des TPE éligibles aux critères du fond de solidarité :

• Ne pas avoir un effectif de salarié de plus de 10 personnes
• Ne pas avoir un Chiffre d’Affaires supérieur à 1 Millions d’euros
• Avoir été obligé de fermer son commerce eu égard au confinement
• Reconnaitre une perte de 50% de son Chiffre d’Affaires du 12 mars au 31 mars 2020

D’une part, il appartient au locataire de prouver qu’il entre dans les dispositions de l’ordonnance de mars 2020, d’autre part, il ne s’agit pas d’une exonération de paiement. Le bailleur pourra poursuivre en paiement le locataire. Le locataire a donc tout intérêt à trouver un accord avec son bailleur qui évitera une action judiciaire.

Que doit faire le locataire ?

Qu’il soit concerné ou non par les dispositions mises en place par l’Etat, le locataire doit avoir certains réflexes afin de gérer sa relation avec son bailleur et sauvegarder son bail :

• Prévenir son bailleur de ses difficultés de paiement
• Proposer une solution 
• Anticiper la reprise des paiements et le remboursement des sommes dues

Quelles demandes peut faire le locataire à son bailleur ?

Le locataire doit inciter son bailleur à trouver solutions mais ne pas anticiper son accord. Plusieurs propositions peuvent être données :

• Mettre en place des remises sur les loyers et les charges (exemple : l’imputer sur le dépôt de garantie versé)
• Proposer un report de paiement en fin de bail
• Solliciter des délais de paiement ou mensualisions des loyers là où ils sont payables trimestriellement 
• Demander une baisse des loyers pour une période donnée (6 mois, 1 an etc) eu égard à la baisse voire l’inexistence de Chiffre d’Affaires dans le contexte de crise

Pour garantir l’accord trouvé entre le locataire et le bailleur, il est essentiel de faire signer un protocole. Un accompagnement par un professionnel est recommandé pour sa rédaction.

Les droits et obligations du locataire en période de crise

L’Etat a pris des dispositions pour inciter les bailleurs à abandonner une partie de leurs créances par une incitation fiscale : en effet, si le bailleur abandonne ou renonce à des loyers entre le 15 avril et le 31 décembre 2020, ces éléments de revenus ne sont pas considérés comme un revenu imposable ni au titre des revenus fonciers (CGI, Art.14 B nouv.) ni à celui des bénéfices non commerciaux (CGI, art 92 B nouv). Ils sont également déductibles sous certaines conditions du bénéfice net. Bien évidemment, rien n’oblige le bailleur à accepter ces conditions mais les locataires ne doivent pas hésiter, lorsqu’ils font des demandes de négociations de loyers, à évoquer ces éléments fiscaux.

Encore plus qu’à l’accoutumée, les relations entre bailleurs et locataires commerciaux ou professionnels sont une question d’équilibre : aucune des parties au contrat de bail n’a intérêt à sa résiliation. La négociation et l’accord restent les meilleures alternatives pour que chacun garde ses avantages et garantir ainsi la sauvegarde du bail.